Le régime de l’indivision (article 815 et suivants du Code Civil) n’a pas été créé pour durer. Pourtant, un grand nombre d’immeubles est encore aujourd’hui détenu en indivision. Cette situation naît, pour la plupart du temps d’évènements familiaux (successions, donations, divorce…) . Elle peut se complexifier dans le temps, avec l’augmentation du nombre des indivisaires.

Auparavant, le droit d’enregistrement était de 2,5 %, quelle que soit l’origine de l’indivision. Depuis la nouvelle loi, ce taux est revu en baisse pour le partage consécutif à un divorce, à une séparation de corps ou à une rupture de PACS. Il passe de 1,80 % en 2021 à 1,1 % en 2022.

Baratte et A, de par son histoire ancienne, gère un certain nombre d’immeubles détenus en indivision. Il bénéficie aujourd’hui d’une grande expérience dans les problématiques qui y sont liées.

Demandes de sortie de l’indivision :

Puisque c’est un régime provisoire de détention, le premier principe énoncé par la Code Civil est que « Nul ne peut être contraint de rester dans l’indivision ». Nous avons décrit ci-dessous, de manière très synthétique, les différentes solutions qui s’offrent aux indivisaires :

1.La vente des biens

Dans l’hypothèse d’un accord unanime, la vente des biens est la solution la plus simple, la plus rapide et la moins coûteuse de sortir de l’indivision (partage amiable, intervention d’un notaire).

Dans l’hypothèse d’une opposition de l’un ou de plusieurs indivisaires, une procédure est mise en place pour limiter les cas de blocage. Cette procédure permet aux indivisaires détenant 2/3 des droits indivis de « forcer » la vente (partage judiciaire, intervention d’un juge). Mais cette procédure est très longue, plus coûteuse . Elle ne permet pas souvent d’obtenir le meilleur prix pour les immeubles.

Enfin, à défaut de rachat (par un autre indivisaire ou par un tiers), le bien doit être vendu.

2.Cession de parts

Faute d’obtenir l’accord de tous sur la vente, les indivisaires vendeurs pourront préférer sortir de l’indivision. Dans cette optique, ils peuvent proposer le rachat de leurs parts d’indivision par ceux qui ne veulent pas vendre. Quitte à consentir un sacrifice sur le prix pour faciliter cette solution simple et rapide. Mais rien, légalement, n’oblige les autres indivisaires à accepter. La cession est possible aussi à un tiers extérieur à l’indivision. Cela sous réserve de la notification préalable aux autres indivisaires afin de les mettre en mesure de faire jouer leur droit de préemption.

Remarque : l’illiquidité qui reste attachée à la part indivise engendre une décote supplémentaire sur le prix de cession afin de faire bénéficier à l’acquéreur un rendement acceptable. Il n’y a pas de véritable règle en la matière. En effet, le marché des parts d’indivision est relativement étroit.

3.Mise en copropriété et partage amiable

Si un accord ne peut se faire ni sur la vente du bien ni sur une cession de parts, il reste à envisager le partage de l’indivision. Il consiste à répartir les biens qu’elle comporte entre chaque indivisaire proportionnellement à ses droits. Si tous les indivisaires s’accordent sur le principe du partage, puis sur la composition et la valeur des lots, ainsi que sur la vente de gré à gré de certains biens, l’indivision peut être liquidée à l’amiable et dans des délais acceptables.