Tout savoir pour votre projet de gestion locative à Paris. Quels sont les principaux services proposés ? Quel type de professionnel choisir ? Comment résilier votre mandat de gestion locative ?
Les principaux services de gestion locative
La gestion locative comprend trois grands types de services :
1) La location du bien immobilier
- Préparation à la mise sur le marché : diagnostics techniques obligatoires, lancement et suivi des travaux de mise aux normes
- Mise sur le marché : définition du loyer, rédaction et publication des annonces
- Sélection du locataire : visites du bien, analyse des dossiers et sélection du candidat présentant les meilleures garanties
- Rédaction des documents juridiques : bail , état des lieux et , le cas échéant, actes de cautionnement
2) La gestion du bien au quotidien
- Edition et envoi des avis d’échéance et quittances de loyers
- Encaissement des loyers et gestion des éventuels impayés
- Paiement des appels de charges de la copropriété – Edition des comptes de charges annuels et régularisation
- Révision annuelle du loyer selon l’évolution de l’indice de référence des loyers
- Entretien du bien pour optimiser sa valorisation : recommandation de travaux, sélection des entreprises, conseil sur les devis, suivi des travaux
- Reporting : encaissements et dépenses sur la période (en général trimestrielle).
3) La gestion des contentieux
- Relance et suivi des impayés
- Information et recommandations sur le plan d’actions
- Constitution du dossier d’impayé et mise en œuvre de la procédure retenue
Gestion locative à Paris : faites appel à un expert
Le marché de la gestion locative à Paris est un marché spécifique. Son fonctionnement est très différent du reste du territoire en raison de tensions spécifiques (étudiants, cadres, étrangers..) Il nécessite une parfaite connaissance des différents marchés (géographiques, types de bien) et des différents types de clientèle. De plus, le marché évolue en permanence et fait l’objet d’une réglementation particulière et changeante.
Lorsque l’on souhaite confier à un professionnel la gestion locative à Paris d’un ou plusieurs biens immobiliers, il faut s’assurer qu’il maîtrise bien deux leviers essentiels de création de valeur
1) Le professionnel retenu doit bien connaître le marché pour optimiser la rentabilité de son patrimoine immobilier
Un professionnel comme Baratte, administrateur de biens depuis 1892, pourra vous aider à optimiser la rentabilité de vos biens.
Tout d’abord grâce à sa parfaite connaissance du marché parisien et francilien, en particulier le 16ème arrondissement de Paris. Cela lui permet de vous guider dans la fixation du loyer, mais aussi du type de locataire à cibler.
Ensuite grâce à son réseau de prestataires sélectionnés et qualifiés lui permettant d’apporter un excellent rapport qualité prix à ses clients pour les travaux de rénovation ou de mise aux normes.
2) Le professionnel retenu doit parfaitement maitriser la réglementation
Enfin, pour sécuriser vos actes juridiques, il est indispensable de suivre très rigoureusement la législation (normes, plafonnement des loyers, règlements de copropriété…) afin d’éviter par la suite toute contestation de la part des locataires.
Il faut également une parfaite maîtrise de la fiscalité immobilière afin de déposer des déclarations de revenus fonciers conformes.
3) Avec Baratte ,vous pouvez vous appuyer sur un expert de la gestion locative à Paris.
- Une équipe expérimentée et stable.
L’expertise est devenue indispensable dans la gestion locative. Dans un environnement économique, juridique et fiscal en évolution permanente, il faut pouvoir s’appuyer sur un partenaire ayant une démarche proactive. Les équipes de Baratte sont en mesure de vous conseiller pour faire les bons choix. Elles sont également en mesure d’identifier et de réaliser les potentiels de valorisation existant.
Le Groupe Baratte rassemble des compétences multidisciplinaires qu’il met à la disposition de ses clients. Ainsi, le groupe gère tous les types d’actifs à Paris et proche banlieue :
- Habitations (900 appartements),
- Bureaux (100 lots)
- Commerces (200 lots)
- Gestion d’immeubles entiers (ou en lots isolés)
- L’attachement à la qualité de la relation avec les clients
La qualité de la relation à travers la proximité avec les clients est un élément indispensable au métier d’administrateur de biens. Créée en 1892, la société Baratte véritable institution parisienne, a toujours entretenu des liens privilégiés avec ses clients. Ainsi, de nombreux immeubles sont en gestion depuis plus de 30 ans. Certains sont en gestion depuis la création de la société, la gestion se poursuivant de génération en génération.
Comment résilier un mandat de gestion locative ?
Si vous avez déjà confié un mandat de gestion locative à Paris, vous pouvez le résilier sous certaines conditions. Cela vous permet soit d’assurer vous-même les différents actes de gestion. Soit de le confier à un autre professionnel.
Vous pouvez vous appuyer sur trois motifs pour résilier votre mandat de gestion locative :
- Arrivée du mandat à son terme
- Rupture anticipée
- Résiliation automatique
1) Arrivée à échéance du contrat de gestion locative
Un contrat de gestion locative est conclu en général pour une durée de 1 à 3 ans. Il se renouvelle par tacite reconduction. Pour le résilier, il envoyer une LRAR en observant un délai de préavis de 1 à 3 mois avant la date anniversaire du contrat.
La loi Châtel du 3 Janvier 2008 est venue faciliter cette démarche de résiliation, et s’applique pour la plupart des contrats à tacite reconduction. En effet, elle oblige le professionnel à informer son client de sa possibilité de mettre fin au mandat avant qu’il ne se renouvelle automatiquement. En pratique, le professionnel doit informer son client par lettre nominative ou par email, 1 à 3 mois avant la date de fin du mandat.
Ainsi, le client peut prendre ses dispositions pour résilier le mandat s’il le souhaite en respectant la période de préavis préalablement définie.
Pour résilier son contrat, le client doit envoyer au mandataire une lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). Cette lettre doit comprendre les informations suivantes :
- l’identité du client
- l’adresse du (des) bien(s) immobilier(s) objet(s) du mandat
- la référence du mandat.
- Il est conseillé de mentionner la loi Châtel (article L. 136-1 du code de la consommation) et d’indiquer de façon explicite sa volonté de ne pas renouveler le mandat.
On trouve des modèles de lettre de résiliation de mandat en ligne. Il suffit ensuite de les personnaliser en fonction de sa situation.
Le mandataire est alors obligé d’exécuter les instructions. S’il poursuit l’exécution du mandat sans en informer le client, il se met en infraction avec la loi Châtel. Dans un tel cas, le client peut demander la résiliation du mandat à tout moment et sans pénalités, y compris après la date d’échéance.
2) Rupture anticipée avant l’échéance prévue
En principe, on ne peut résilier un mandat de gestion locative qu’à son échéance. Celle-ci est fixée dans le contrat.
Il est toutefois possible de demander la rupture du mandat en cas de manquement ou faute grave du mandataire, et ce à tout moment. Pour ce faire, il faut démontrer que le mandataire a commis une faute évidente, allant à l’encontre des intérêts de son client. La faute doit être grave et générer des conséquences majeures pour le client. Une faute mineure, comme un oubli sans conséquences, ne suffit pas à justifier une résiliation. De même, la vacance d’un bien immobilier (absence de locataire), ne constitue pas une faute grave de la part du gestionnaire, dès lors que toutes les mesures ont été prises pour assurer la mise en location.
Pour que la résiliation soit recevable, le client doit prouver que le mandataire n’a pas rempli ses obligations. Ce peut être le cas si le mandataire n’a pas vérifié l’authenticité des documents présentés par le locataire. Ou encore s’il n’a pas réclamé ou encaissé le dépôt de garantie. Dans ces cas, la demande du client peut être valable, car il est démontré que le mandataire n’a pas correctement rempli ses obligations.
Le client devra également fournir des preuves à l’appui de sa demande. S’il arrive que des fautes soient commises, ce type de situation reste assez rare en raison du professionnalisme exigé des administrateurs de biens. Il est donc souvent recommandé d’engager une négociation pour rompre le mandat à l’amiable, plutôt que de saisir les tribunaux.
3) Résiliation automatique
Le mandat de gestion est automatiquement résilié dans les cas suivants :
- Changement de propriétaire suite à la vente ou à la donation du bien.
- Décès du propriétaire,
En effet, le mandat de gestion repose sur le mandant et non pas sur le bien immobilier .Dès lors, le mandat est systématiquement rompu lors du décès ou du changement de propriétaire.
Si le mandat de gestion locative ne prévoyait aucune clause concernant ces situations, les deux parties devront négocier les modalités de la résiliation (conditions, délais, frais…)
Lors du décès du propriétaire, les héritiers peuvent se retrouver en situation d’indivision. Dans ce cas, la mise en place et la gestion d’un nouveau mandat peuvent devenir complexes. Les équipes du Groupe Baratte ont une solide expertise dans ce domaine, acquise dans la durée avec la transmission d’immeubles de générations en générations. Elles sont en mesure de vous accompagner sur ce type de sujet et de partager leur expérience. N’hésitez pas à les contacter.
Avertissement à nos lecteurs.
Cet article » Gestion locative à Paris » a été écrit le 10 Juin 2021. Il tient compte des textes de loi et de la jurisprudence connue à cette date. Les informations publiées dans cet article ne constituent en aucun cas un conseil ou une proposition à destination de nos lecteurs.
