Biens en indivision : le cas de l’indivision successorale
Le régime de l’indivision (article 815 et suivants du Code Civil) n’a pas été créé pour durer. Pourtant, un grand nombre d’immeubles est encore aujourd’hui détenu en indivision.
En réalité, cette situation naît, pour la plupart du temps ,d’évènements familiaux (successions, donations, divorce, etc) . Ensuite , elle peut se complexifier dans le temps, avec l’augmentation du nombre des indivisaires.
Baratte, de par son histoire ancienne, gère un certain nombre d’immeubles détenus en indivision. Par conséquent , le cabinet bénéficie aujourd’hui d’une grande expérience dans les problématiques qui y sont liées.
Comment sortir d’une indivision?
Puisque c’est un régime provisoire de détention, le premier principe énoncé par la Code Civil est que « Nul ne peut être contraint de rester dans l’indivision ».
A cette fin, nous exposons ci-dessous, de manière très synthétique, les différentes solutions qui s’offrent aux indivisaires.
Vente du ou des biens en indivision
En premier lieu , dans l’hypothèse d’un accord unanime, on peut envisager la vente de biens en indivision. En effet, c’est la solution la plus simple, la plus rapide et la moins coûteuse de sortir de l’indivision.
De plus , dans l’hypothèse d’une opposition de l’un ou de plusieurs indivisaires, une nouvelle procédure a été mise en place en 2007 pour limiter les cas de blocage.
Ainsi, cette procédure permet aux indivisaires détenant 2/3 des droits indivis de « forcer » la vente. Mais cette procédure est très longue, plus coûteuse et ne permet pas souvent d’obtenir le meilleur prix pour les immeubles.
Cession de parts indivises
En second lieu, faute d’obtenir l’accord de tous sur la vente, les indivisaires vendeurs pourront préférer sortir de l’indivision. Dans cet esprit , ils peuvent proposer le rachat de leurs parts d’indivision par ceux qui ne veulent pas vendre… quitte à consentir un sacrifice sur le prix pour faciliter cette solution simple et rapide. Mais rien, légalement, n’oblige les autres indivisaires à accepter. En outre, la cession est possible à un tiers extérieur à l’indivision, sous réserve de la notification préalable aux autres indivisaires . De telle manière à les mettre en mesure de faire jouer leur droit de préemption.
Notons que l’illiquidité qui reste attachée à la part indivise engendre une décote supplémentaire sur le prix de cession . Ceci a pour objectif de faire bénéficier à l’acquéreur d’un rendement acceptable. En effet, il n’y a pas de véritable règle en la matière, le marché des parts d’indivision étant relativement étroit
Mise en copropriété d’un bien en indivision
En troisième lieu, si un accord ne peut se faire ni sur la vente du bien ni sur une cession de parts, il reste à envisager le partage de l’indivision. Il consiste à répartir les biens qu’elle comporte entre chaque indivisaire proportionnellement à ses droits. Ainsi, si tous les indivisaires s’accordent sur le principe du partage, puis sur la composition et la valeur des lots, ainsi que sur la vente de gré à gré de certains biens, l’indivision peut être liquidée à l’amiable et dans des délais acceptables.