La gestion immobilière à Paris est relativement complexe en raison du caractère tendu du marché et d’un environnement juridique et fiscal en évolution permanente. Il convient donc de bien maitriser ses enjeux. Le recours à un professionnel comme le groupe Baratte peut être un atout décisif pour sécuriser et optimiser la rentabilité de vos biens immobiliers à Paris.
Les spécificités de la gestion immobilière à Paris
1) Un marché tendu qu’il faut bien appréhender.
Le marché parisien est un marché particulier, atypique et sous tension. Il est important de bien comprendre les spécificités de chaque arrondissement, voire de chaque quartier pour fixer le montant de son loyer. Il est également important de connaître les différents types de locataires sur le marché ( cadres en mutation, étrangers, étudiants, jeunes actifs…) pour être en capacité d’identifier et sélectionner les meilleurs candidats. Un professionnel implanté de longue date dans son secteur vous apportera une valeur ajoutée certaine pour fixer le prix de votre loyer et cibler la recherche de locataires.
2) Une règlementation stricte et changeante
La réglementation qui encadre la location à Paris est précise et évolue régulièrement. Il convient de bien connaître l’environnement juridique des différents actes à signer : bail, état des lieux, caution solidaire…Il faut aussi analyser les règlements de copropriété et les différentes mises aux normes exigées pour la location. Enfin, il faut respecter les mesures de plafonnement de loyer et bien maîtriser les différentes possibilités de déroger.
3) Profitez de l’expertise et de qualité la relation client du Groupe Baratte
Baratte est administrateur de bien à Paris depuis 1892. Cette société familiale s’est transmise de génération en génération avant d’être reprise par Bruno Guy-Wasier. Fidèle à sa tradition d’administrateur de biens, la société Baratte s’est toujours attachée à la qualité des relations avec ses clients. Et ce notamment au travers de la proximité qu’elle offre avec son implantation au cœur du XVIème arrondissement de Paris. Ainsi, de nombreux immeubles sont gérés depuis la création de la société et les mandats se transmettent de génération en génération.
A ce titre, la société Baratte a acquis une solide expérience en matière d’indivision. En effet, il est fréquent que les héritiers se retrouvent en indivision suite au décès d’un propriétaire. Cette situation rend plus complexe la prise de décision pour la gestion locative du bien. Les équipes de Baratte peuvent donc apporter leur expertise pour faciliter la gestion dans le cadre d’un mandat.
Les services de gestion immobilière à Paris
Les services de gestion immobilière que proposent des professionnels comme Baratte couvrent trois grands types de services.
1) La mise en location
Il s’agit ici de tous les services destinés à trouver un locataire pour un bien immobilier :
- Evaluation et fixation du loyer
- Rédaction et publication des annonces
- Organisation des visites
- Analyse des candidatures
- Sélection du candidat offrant les meilleures garanties
- Rédaction et signature des actes : bail, état des lieux, caution solidaire..
A ce stade, l’intervention d’un professionnel est un vrai plus.
Tout d’abord parce qu’en tant que spécialiste de son marché, il est mesure de vous accompagner pour fixer le bon niveau de loyer et cibler le bon profil de locataire.
Ensuite parce qu’il a l’expérience nécessaire pour analyser les dossiers des candidats, vérifier l’exactitude et l’authenticité des informations transmises et enfin sélectionner le candidat répondant le mieux aux critères du propriétaire.
2) La gestion locative
La gestion locative consiste à assurer la gestion du bien au quotidien une fois qu’il est loué.
- Emission et envoi des avis d’échéance et des quittances de loyer. Encaissement des loyers pour le compte du client puis reversement. Gestion des éventuels impayés.
- Calcul et encaissement des provisions pour charges annuelles. Paiement des appels de charge de la copropriété. Régularisation annuelle.
- Régularisation annuelle du loyer en fonction de l’évolution de l’Indice de Révision des Loyers
- Conduite des travaux d’entretien, réparation et mise aux normes (devis et suivi des travaux)
- Reporting au client (reporting financier, aide aux déclarations fiscales, compte-rendu des travaux effectués…)
3) La gestion des contentieux
En cas de litiges avec le locataire, le professionnel peut être mandaté pour réaliser les actes suivants :
- Effectuer les relances auprès du locataire et assurer le suivi et la régularisation des impayés
- Préconiser un plan d’action au client en cas de prolongement du litige
- Constituer le dossier d’impayé et mettre en œuvre la procédure retenue
Optimisez votre gestion immobilière à Paris
En confiant la gestion locative de vos biens immobiliers à Paris, vous pouvez optimiser votre rendement locatif et mieux valoriser votre patrimoine immobilier dans la durée. A ce titre, nous vous invitons à contacter nos experts pour un premier entretien gratuit afin d’identifier d’éventuelles pistes d’optimisation.
Procédure de résiliation d’un mandat de gestion
Si vous avez déjà un mandat de gestion et que vous souhaitez confier la gestion immobilière de vos biens à un autre professionnel, voici les conditions et modalités de résiliation.
Il existe trois motifs permettant de résilier votre mandat de gestion locative :
- L’arrivée du mandat à son terme
- La rupture anticipée en cas de manquement ou faute grave du mandataire
- La résiliation automatique à raison du décès du propriétaire ou de la vente du bien
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Arrivée à échéance du contrat de gestion locative :
Le mandat peut tout d’abord se résilier à sa date d’échéance fixée dans le contrat. En synthèse, il faut respecter un préavis de 1 à 3 mois et adresser un courrier en LRAR.
En général, les contrats de gestion locative se signent pour une durée de 1 à 3 ans. Ils se renouvellent par tacite reconduction. Afin de faciliter la procédure de résiliation, la loi Châtel du 3 Janvier 2008 est venue apporter des obligations supplémentaires aux professionnels. Cette loi concerne la plupart des contrats à tacite reconduction, dont les mandats de gestion locative. Elle oblige le professionnel à informer dans des délais précis son client de sa possibilité de mettre fin au mandat avant sa reconduction automatique.
Concrètement, le professionnel doit informer son client par lettre nominative ou par email, 1 à 3 mois avant la date de fin du mandat. Ce délai a pour objectif de permettre au client de résilier son mandat en respectant la période de préavis préalablement définie.
Pour ce faire, le client doit adresser au mandataire une lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). Cette lettre doit reprendre un certain nombre d’éléments :
- l’identité du client
- la référence du mandat
- l’adresse du (des) bien(s) immobilier(s) objet(s) du mandat
En outre, il est recommandé de mentionner dans son courrier la loi Châtel (article L. 136-1 du code de la consommation).Il est également conseillé d’indiquer de façon explicite son souhait de mettre un terme au mandat.
Vous pouvez vous appuyer sur notre modèle de courrier pour éditer et personnaliser votre lettre de résiliation.
Demander un modèle de courrier de résiliation de mandat de gestion locative
A réception de la LRA R, le mandataire est tenu d’exécuter les instructions de son client. Si toutefois il poursuit l’exécution du mandat sans en informer le client, il se place en infraction avec la loi Châtel. Dans un ce cas, le client est en droit de demander la résiliation du mandat. Il peut le faire à tout moment et sans pénalités, y compris après la date d’échéance.
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Rupture anticipée avant l’échéance prévue
Il existe quelques cas permettant de résilier un mandat de gestion locative avant son échéance fixée dans le contrat. Il s’agit du manquement ou faute grave du mandataire. Dans ce cas, le mandat peut être résilié à tout moment.
Il appartient toutefois au client démontrer la faute et la gravité de la faute du mandataire.
La faute doit être évidente, allant à l’encontre des intérêts de son client. Elle doit être grave et générer des conséquences majeures pour le client. Ainsi, une faute mineure ne suffit pas à justifier une résiliation. C’est le cas par exemple d’un oubli sans conséquences. C’est également le cas de la vacance d’un bien immobilier (absence de locataire). Cette situation ne constitue pas une faute grave de la part du gestionnaire, dès lors que toutes les actions ont été menées pour louer le bien.
De plus, le client doit prouver que le mandataire n’a pas rempli ses obligations. C’est le cas par exemple si le mandataire n’a pas vérifié l’authenticité des documents remis par le locataire. Ou encore s’il n’a pas réclamé ou encaissé le dépôt de garantie.
Toutefois, ce type de situation reste assez rare en raison du professionnalisme exigé des administrateurs de biens. Il arrive certes que des erreurs soient commises, mais il est plutôt recommandé en cas de litige d’engager une négociation pour rompre le mandat à l’amiable, plutôt que de saisir les tribunaux.
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Résiliation automatique
Le mandat de gestion peut également être résilié automatiquement lors du décès ou du changement de propriétaire. En effet, le mandat de gestion ne repose pas sur le bien immobilier, mais sur le mandant.
Il peut arriver que le mandat de gestion locative n’ait prévu aucune clause concernant ces situations. Dans ce cas, les deux parties devront négocier les modalités de la résiliation (conditions, délais, frais…)
En conclusion, la gestion immobilière à Paris est complexe. Il est préférable de s’appuyer sur des professionnels comme le Groupe Baratte pour mettre tous les atouts de son côté. D’une part pour sécuriser la gestion, optimiser ses revenus et valoriser ses biens dans la durée. Et d’autre part pour bénéficier d’une relation de qualité avec des experts proches de chez soi.
Avertissement à nos lecteurs. Ce texte » Gestion immobilière à Paris » a été rédigé le 11/02/2020. Il est conforme aux textes de loi et à la jurisprudence connue à cette date. Enfin, les informations publiées dans cet article ne constituent en aucun cas un conseil ou une proposition à destination de nos lecteurs.
